전월세 계약, 이 체크리스트만 알면 안심입니다!
안녕하세요!
오늘은 많은 분들이 헷갈려하시는 전세·월세 계약 시 반드시 확인해야 할 체크리스트를 소개하려 합니다.
전·월세 계약은 단순히 방을 고르는 일이 아닙니다. 수천만 원, 수억 원이 오가는 '인생 거래'입니다.
실거주자, 사회초년생, 자취생, 신혼부부 모두에게 꼭 필요한 내용이니, 계약 전에 반드시 끝까지 읽어보세요!
1.등기부등본 확인은 기본 중의 기본
계약하려는 집이 진짜 집주인의 것인지 반드시 확인하세요.
등기부등본(등기사항전부증명서)을 열람해 소유자와 집주인 명의가 일치하는지 확인하고, 근저당권이나 가압류 같은 권리관계도 점검해야 합니다.
+등기부등본은 계약 당일 가장 최신본으로 확인할 것
+정부24나 대법원 인터넷등기소를 통해 쉽게 조회 가능
(날짜가 오래된 등기부등본은 의미가 없습니다. 꼭 최신본을 확인하세요)
2.확정일자와 전입신고, 전세 세입자의 생명줄
전입신고와 확정일자는 전세 세입자의 필수 방어 수단입니다.
전입신고: 거주지를 주민등록상 주소로 등록하는 것
확정일자: 임대차계약서에 날짜를 부여받아 우선변제권을 확보하는 것
이 두 가지는 계약 후 최대한 빠르게, 이사 당일이나 그 다음날까지 완료하세요.
3.집 상태 점검 – 하자 있는 집 아닌지 꼼꼼히!
전월세 계약에서 집 상태 점검은 단순히 눈으로 대충 훑어보는 것을 넘어, 세입자의 권리 보호를 위한 가장 중요한 절차입니다. 계약 후에 하자가 발견되면, 수리비 부담, 입주 지연, 심지어 보증금 분쟁까지 이어질 수 있으므로 계약 전 꼼꼼한 점검이 필수입니다.
->다음 항목을 꼭 확인하세요
벽지, 바닥, 몰딩 상태
벽지에 찢어짐, 곰팡이, 누수 자국이 없는지 확인
장판이나 바닥 타일이 뜨거나 들뜨진 않았는지 체크
몰딩(벽과 바닥 사이 마감재) 부분이 벌어지거나 손상되지 않았는지도 살펴야 합니다.
창문과 문틀
창문이 부드럽게 열리고 닫히는지 테스트
창틀이나 문틀에 균열, 벌어짐, 물샘 흔적이 없는지 확인
외풍이 심하거나 결로가 발생하는 집은 난방비가 많이 들 수 있으니 주의하세요.
수도, 보일러, 가스, 전기 상태
수도를 틀어 물이 정상적으로 나오는지, 배수가 잘 되는지 확인
싱크대, 욕실 세면대, 변기 주변에 물이 새거나 막힘이 없는지 체크
보일러 작동 테스트 (난방과 온수 둘 다 작동 확인)
가스밸브 개폐 확인, 가스레인지 점화 테스
전등 스위치 및 콘센트 작동 여부 확인 (간단히 핸드폰 충전기로 테스트 가능)
천장과 벽면 곰팡이·누수 흔적
천장 모서리, 벽 모서리, 싱크대 상부 등 잘 보이지 않는 곳에 곰팡이 흔적이 없는지 체크
누수로 인한 변색, 얼룩이 보이는 곳은 없는지 살펴야 합니다.
화장실, 베란다, 창고 같은 습한 공간은 특히 꼼꼼히 점검하세요.
방음·소음 문제
창문을 닫은 상태에서 외부 소음이 어느 정도 들리는지 체크
윗집, 옆집 소음이 심한지 여부도 가능한 범위 내에서 확인
복층이나 옥탑방의 경우 단열/방음이 특히 취약할 수 있으니 주의
*실전 팁
스마트폰으로 집 내부 상태를 사진 또는 영상으로 촬영해두세요. (특히 하자 의심 부분은 반드시!)
그 후 계약서 작성 시, 발견한 하자에 대해 특약으로 명시하세요.
(예: “보일러 고장 발견 시 집주인 수리 의무”, “입주 전 천장 곰팡이 제거 완료” 등)
→ 말로만 약속하고 특약에 기록하지 않으면, 나중에 모든 책임을 세입자가 떠안을 수도 있습니다.
4.관리비 내역 확인 – 생각보다 큰 지출
특히 오피스텔이나 원룸은 관리비가 월세만큼 나올 수도 있습니다.
기본 관리비 외에도 난방비, 냉방비, 인터넷비 등이 포함되는 경우
관리비 내역서나 고지서를 미리 요청해 확인 가능
월세+관리비 총합을 기준으로 주거비를 계산하세요.
5.계약금, 중도금, 잔금 – 안전하게 주고받기
돈을 송금할 때는 소유자 명의 계좌인지 반드시 확인하세요.
제3자 계좌 요청 시에는 위임장, 인감증명서 등의 추가 서류를 요구해야 합니다.
계약금은 보통 총액의 10%
통장 이체 기록을 반드시 보관할 것
모든 금전 거래는 '증거'를 남겨야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다.
6.특약사항 꼼꼼히! 놓치면 나중에 골치
특약사항은 분쟁 발생 시 가장 중요한 증거입니다.
벽지·장판 교체 여부
가전제품 포함 여부
반려동물 허용 여부
중도 퇴거 시 위약금 조건
모든 구두 약속은 계약서에 문서화하세요.
7.공인중개사 확인 – 중개업 등록증과 공제증서 필수
정식 등록된 부동산 중개업소인지 반드시 확인하세요.
사무소 안에 등록번호, 공인중개사 자격증, 공제증서가 비치되어 있어야 합니다.
계약 시 중개대상물 확인설명서도 받아야 합니다.
추가로 꼭 알아야 할 전월세 실전 팁
계약 직후 해야 할 필수 절차
1.전입신고와 확정일자 받기
2.관리비 자동이체 여부 확인
3.이사 당일 계량기(전기, 수도, 가스) 수치 기록
4.벽지·바닥 상태 최종 확인
5.잔금 지급 후 열쇠/출입카드 수령
이 모든 것은 나중에 생길 수 있는 분쟁을 미리 예방하는 강력한 무기가 됩니다.
만약 전세사기나 깡통전세가 의심된다면?
1. 전세보증금 반환보증 가입
(주택도시보증공사 HUG 또는 SGI 서울보증)
2. 계약 파기 협상 시도
(계약금 포기 없이 안전하게 해지할 수 있도록 노력)
3. 내용증명 발송
(상대방에게 계약이행 촉구 또는 계약 해제 요구를 공식적으로 전달)
전월세 계약 최종 체크리스트
1.계약 전
등기부등본 최신본 확인
근저당권/압류 여부 점검
2.계약 체결 시
소유주 명의 확인 후 계약금 입금
특약사항 명시
중개대상물 확인설명서 수령
3.계약 후
전입신고 및 확정일자 완료
관리비 항목 체크
입주 전 하자 사진 기록
전월세 계약 FAQ
Q1. 등기부등본은 몇 번 확인해야 하나요?
계약 직전, 계약 당일 두 번 확인하는 것이 안전합니다.
Q2. 계약금 입금은 누구 명의로 해야 하나요?
등기부등본상의 소유주 명의 계좌로만 송금하세요.
Q3. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
전세보증금을 지키기 위해 반드시 필요합니다. (전입신고만으로 부족)
Q4. 집주인이 계약 파기를 요구하면?
세입자의 동의 없이 일방적 계약 파기는 불가능합니다.
마무리하며…
전세·월세 계약은 인생의 중요한 거래입니다.
단 한 번의 방심으로 소중한 돈과 시간을 잃을 수도 있습니다.
1.등기부등본 확인
2.전입신고와 확정일자
3.하자 점검 및 기록
4.특약사항 꼼꼼히 작성
5.관리비 포함한 총 주거비 계산
이 기본만 지켜도 대부분의 문제를 예방할 수 있습니다.
"대충 계약은 없다. 내 돈은 내가 지킨다." 이 마인드로 철저히 준비하세요. 모두 안전하고 행복한 새 보금자리를 만나시길 바랍니다!
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