[2025년 최신]임대인 세금체납 확인법

임대인세금체납확인법

임대인 세금 체납 확인법

전세계약을 앞두고 등기부등본만 확인하고 안심하는 세입자들이 많습니다.
그러나 등기부등본을 아무리 꼼꼼히 확인해도 ‘임대인세금체납’ 여부를 놓치면 보증금이 위험할 수 있습니다.
2025년 현재, 세입자에게 가장 필요한 정보 중 하나는 바로 임대인세금체납 여부 확인입니다.

임대인세금체납이란, 임대인이 국세청 또는 지자체에 세금을 납부하지 않아
해당 주택에 압류가 설정된 상태를 말합니다.

이는 곧 그 부동산이 경매 대상이 될 수 있고,
세입자는 배당 순위에서 밀려 보증금 전액을 날릴 수도 있는 치명적인 리스크입니다.
이 글에서는 임대인세금체납이 무엇이고, 어떻게 확인하며, 왜 반드시 체크해야 하는지
실제 피해 사례와 함께 상세히 설명드리겠습니다.

---

임대인세금체납이란? 왜 이렇게 중요할까?

‘임대인세금체납’은 세입자에게 있어 가장 무서운 단어 중 하나입니다.
왜냐하면 세금 체납은 공적 채권이므로, 집이 경매로 넘어갈 경우
국가나 지자체가 1순위로 보증금을 가져가고,
세입자는 뒤에서 남은 금액을 기다릴 수밖에 없기 때문입니다.
즉, 임대인세금체납이 있으면 보증금은 ‘순위 밀림’이라는 형태로 사라질 수 있습니다.
세입자는 보통 임대인의 사정까지는 알기 어렵기 때문에
계약 전에 임대인세금체납을 반드시 확인하는 것이 자신의 보증금을 지키는 유일한 방법입니다.

---

등기부등본으로 임대인세금체납 확인하는 법

등기부등본은 부동산의 법적 신분증입니다.
이 문서에서 임대인세금체납 여부는 ‘갑구’를 보면 알 수 있습니다.

 

갑구를 살펴보았는데 예를 들어

-서울지방국세청 압류
-○○구청 지방세 체납 압류
-체납처분 압류 설정

 

이처럼 등기부등본에 ‘압류’가 기재되어 있다면
임대인세금체납으로 인해 국가가 해당 집에 법적 권리를 행사 중이라는 뜻입니다.

 

세입자가 계약을 체결할 경우, 이런 집은
보증금 반환의 위험이 아주 크므로 반드시 피해야 합니다.

📌 요즘은 등기부등본도 인터넷으로 무료열람 및 인터넷발급이 가능하니 꼭 직접 확인해보세요.

 

함께 보면 좋은 글 

https://jiptalking.com/32

[2025년최신]등기부등본 인터넷발급 방법

---

등기부 등본으로 세금 체납을 전부 확인할 수 있나요?

등기부등본은 이미 압류가 설정된 상태만 확인할 수 있습니다.
하지만 체납 초기 상태는 등기부등본에 드러나지 않을 수 있습니다.
따라서 가장 확실한 방법은 임대인에게 납세증명서를 요청하는 것입니다.

 

요청해야 할 서류

국세납세증명서 (국세청 홈택스)
지방세 세목별 과세증명서 (위택스 or 주민센터)
📌 유효한 문서는 최근 1개월 이내 발급본
📌 '체납 없음' 또는 '완납'으로 표시된 문서만 안전

 

요청하기 어렵다면?

“요즘 보증금 보호상품 가입을 위해 확인하는 경우가 많아서요.
국세/지방세 납세증명서 한 부 부탁드릴 수 있을까요?”라고 정중히 여쭤보세요!
정상적인 임대인이라면 문제없이 제출해 줍니다.
거부하거나 불쾌해한다면 임대인세금체납이 실제로 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

---

실제 사례로 보는 임대인세금체납 피해

사례 1: 6,000만 원 전액 손실

A씨는 계약 전 등기부등본을 확인하지 않고 계약 진행
실제로는 ‘서울지방국세청 압류’가 설정된 상태
계약 3개월 뒤 집이 경매로 넘어감
→ 국세청이 전액 배당 받고 A씨는 보증금 0원

사례 2: 중개사도 몰랐던 체납

B씨는 계약서에 중개사 날인을 믿고 전입
지방세 체납으로 구청 압류 설정
전입신고 다음날 등기부에 압류 등기 추가
→ 계약 파기하려 했지만, 계약금 손해만 보고 끝
이처럼 임대인세금체납은 등기 한 줄로 내 돈을 사라지게 합니다.
계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

 

사례 3: ‘계약서 특약 없이’ 무방비 계약

C씨는 보증금 8,000만 원을 걸고 2년 전세 계약을 맺었습니다.

당시 중개사는 등기부등본을 보여주지 않았고, C씨도 바쁜 일정에 쫓겨 '그냥 믿고' 계약서에 도장을 찍었습니다.

하지만 이 집에는 지방세 체납으로 인한 압류가 있었고,

1년 반 뒤 경매로 넘어가면서 C씨는 단 1,000만 원밖에 돌려받지 못했습니다.
-> 중개사가 모든 것을 책임져 주지 않습니다. 세입자 본인이 ‘최종 점검자’가 되어야 합니다.

사례 4: ‘전입신고 전날 압류 설정’된 경우

D씨는 계약 당시에는 아무런 압류가 없었으나, 계약서 작성 후 전입신고를 하려는 당일,

등기부등본을 다시 열람해보니 구청의 압류가 막 찍힌 상황이었습니다.

이 경우, 확정일자와 전입신고보다 먼저 설정된 압류가 있기 때문에 보증금 보호 우선순위에서 밀릴 수밖에 없습니다.
->등기부등본은 계약 ‘당일’ 기준 최신본을 떼야 하며, 가능한 한 2번 확인하는 것이 안전합니다.

---

임대인세금체납 사전 차단 체크리스트

✅ 등기부등본 ‘갑구’에 압류나 체납처분 문구 있는지 확인
✅ 임대인에게 국세 및 지방세 납세증명서 요청
✅ 요청 거부 시 계약 보류 또는 해지 고려
✅ HUG/SGI 보증금 보장 상품 가입 시도 → 거절 여부 체크
✅ 계약서 특약 삽입:
“임대인은 계약일 기준 임대인세금체납 사실이 없으며, 체납 발생 시 임차인은 계약 해지 및 전액 반환을 요구할 수 있다.”

 

---

🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 임대인세금체납이 보증금에 진짜 영향을 주나요?
→ 네. 공공기관은 무조건 1순위 배당권자입니다. 임대인세금체납이 있으면 세입자는 항상 뒷순위입니다.

Q. 등기부등본에서 임대인세금체납은 어디서 확인하나요?
→ ‘갑구’ 항목의 ‘압류’ 문구를 확인하세요.
Q. 납세증명서 요청하면 기분 나빠할까요?
→ 요즘은 보증금 보호 차원에서 일반화되어 있고, 요청 자체가 불쾌한 것이 아닙니다. 요청은 권리입니다.
Q. 중개사가 설명을 안 했으면 책임지나요?
→ 원칙적으로 중개사는 체납 여부 고지 의무는 없습니다. 세입자 본인이 확인해야 합니다.
Q. 이미 계약했는데 나중에 체납을 알게 됐어요.
→ 계약 해지 시 ‘특약’ 유무가 중요합니다. 계약서에 체납 발생 시 해지 가능 조건을 넣는 게 가장 안전합니다.

---

✅ 마무리: 보증금은 체납 한 줄로 사라질 수 있습니다

임대인세금체납은 단순한 불편이 아니라, 내 보증금이 날아갈 수 있는 가장 직접적인 위험 요인입니다.

전입신고, 확정일자만 믿지 말고 계약 전 반드시 등기부등본과 납세증명서로 임대인세금체납 여부를 확인하세요.

📌 내가 보증금 지키는 유일한 방법은확인과 기록입니다.