초보자를 위한 매물 보는 법 – 허위매물 피하는 꿀팁
부동산 시장에 처음 발을 들인 사람이라면,
‘이 매물 진짜일까?’
하는 의심 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 특히 온라인 부동산 플랫폼에 올라온 매물 중 상당수는 허위거나 과장된 경우가 많습니다. 공인중개사의 입장에서 초보 실수요자들이 꼭 알아야 할 매물 확인 방법과 허위매물 피하는 팁을 소개합니다.
허위매물이란 무엇인가요?
허위매물(虛僞賣物)이란 존재하지 않거나 거래 의사가 없는 부동산을 실제 매물처럼 광고하여 소비자를 유인하는 행위를 말합니다. 쉽게 말해, ‘실제로는 살 수 없는 집을 마치 지금 당장 살 수 있는 것처럼 꾸며서 광고하는 것’이죠.
이는 단순한 광고의 문제를 넘어서 명백한 소비자 기만이며, 경우에 따라 부동산 사기로 이어질 수 있는 매우 심각한 문제입니다.
허위매물의 대표적인 유형
1.존재하지 않는 매물
실제로는 존재하지 않거나 이미 거래 완료된 매물을 계속 올려놓고, 소비자가 연락하면 “방금 나갔다”고 둘러대며 다른 매물을 권유합니다. 흔히 ‘미끼 매물’로 불립니다.
2.가격 조작형 허위매물
실제 거래 가격보다 현저히 낮은 금액으로 등록해 소비자를 유인합니다. 방문 시 “이 가격은 오타였다”거나 “급하게 내린 가격이라 지금은 아니다”라고 말하며 고가 매물을 소개하죠.
3.위치·조건 조작형 허위매물
실제 위치는 불리함에도, 역세권이나 학군 인근 등으로 속이거나, 옵션, 관리비, 전용면적 등을 과장해 기재합니다.
왜 허위매물이 문제가 되는가?
소비자의 시간과 에너지 낭비 불필요한 발품을 들이게 되고, 허위매물에 낚인 후 실망감으로 제대로 된 매물 비교가 어려워집니다. 정직한 중개사 이미지 훼손 일부 부동산의 허위매물이 업계 전체에 대한 불신으로 번져, 신뢰 기반의 거래 환경이 무너집니다. 부동산 시장 왜곡 실거래 시세와 매물 정보에 혼란을 주며, 시장의 투명성과 건전성을 해칩니다.
허위매물은 불법인가?
그렇습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제8호에 따르면, “거짓의 표시·광고를 하여 중개의뢰인이나 거래당사자를 유인해서는 아니 된다.” 또한 공정거래위원회의 표시광고법, 전자상거래법, 형법상 사기죄에 해당할 수도 있어, 법적으로도 제재 대상입니다.
-1회 적발 시 과태료 부과, 반복 시 중개업 등록 취소 가능.
허위매물 피하는 체크리스트
1. "너무 싸다"는 의심부터!
시세보다 월등히 저렴한 매물은 경계하세요. 실거래가와 현장 시세에 비해 턱없이 저렴한 매물은 대부분 미끼매물일 확률이 높습니다.
+체크포인트: 실거래가 조회는 국토교통부 실거래가 공개시스템 이용 네이버 부동산 ‘최근 거래가’ 확인
2. 광고 날짜, 조회수 확인하기
오래된 매물은 '이미 거래된 매물'일 가능성이 높습니다. 실제로는 거래가 끝났는데도, 인기 매물인 척 일부러 내리지 않는 경우가 많아요.
+체크포인트: 게시일자와 조회수가 이상하게 높거나 “조회수는 많은데 아직 거래 안 됐다”는 설명이 애매하다면? 허위매물 일 가능성이 높습니다.
3. 위치 정보와 사진이 일치하는지 확인
사진 속 외관, 위치, 주변 환경을 지도와 비교하세요. 포털 지도, 스트리트뷰, 로드뷰를 활용하면 실물을 쉽게 확인할 수 있습니다.
+체크포인트: 구글/네이버 지도에서 해당 주소 검색 사진 속 창문, 외벽, 출입문 구조가 같은지 비교 주변 편의시설, 역세권 여부 등 실제와 광고 내용 비교
4. '실매물 인증' 있는지 확인
인증 배지가 있는 플랫폼을 우선적으로 확인하세요. 직방·다방·호갱노노 등에서는 실매물 인증 제도를 운영 중입니다. +체크포인트: ‘실매물 인증’ 표시가 있는지 중개사 사무소 이름, 등록번호, 연락처가 정확히 기재돼 있는지 ‘공인중개사 인증마크’가 있는지 확인!
5. 전화 문의 시 바로 본론으로 들어가는 중개사는 경계
“이 매물 지금도 있어요?” → 구체적 답이 없으면 의심! 질문을 회피하고 “일단 오시면 보여드릴게요”라는 식이면 허위매물 가능성 높음.
+체크포인트: 전화나 문자로 매물 상세내용을 다시 확인 요청 “전용면적”, “관리비”, “옵션 포함 여부” 등 확인 “정확한 주소와 층수 알려달라”고 요청했을 때 회피한다면 바로 차단
6. 매물 비교 검색은 필수
한 지역, 동일 평형대 여러 매물 비교는 필수! 비슷한 조건의 매물을 최소 3~5개는 비교해야 평균 시세와 조건을 파악할 수 있습니다.
+체크포인트: 방 구조, 관리비, 옵션 포함 여부, 방향 등 확인 같은 아파트, 같은 평형인데 가격이 너무 차이 난다? 반드시 재확인!
7. 현장 방문 전에 계약 압박하면 바로 NO
계약을 재촉하는 중개사는 의심하고 거리를 두세요. “다른 사람이 바로 계약하러 온다”, “오늘 안 하면 계약 못 한다” 이런 말은 대부분 심리적 압박을 이용한 상술입니다.
+체크포인트: “계약 전에 다시 방문해서 사진 찍어도 되나요?”라고 물어보세요 “등기부등본 열람해도 되나요?”에 부정적인 반응 보이면 바로 거절
8. 등기부등본 확인은 필수!
집주인 실명, 소유권 여부, 근저당 여부 반드시 확인하세요.
집주인과 계약자가 일치하는지, 근저당이 얼마나 있는지 확인해야 전세사기를 피할 수 있어요.
+체크포인트: 대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr) 부동산플래닛 등 모바일 앱에서도 가능
9. 공인중개사 자격증과 등록번호 확인
정식 등록된 공인중개사인지 확인하세요. 허위매물을 올리는 중개소는 ‘유령 중개업소’일 가능성도 있습니다.
+체크포인트: 중개사무소 이름으로 국토부 ‘중개업소 등록현황’ 검색 블로그, 카페, SNS 후기 검색도 유용
10. 계약 전 ‘확정일자’, ‘보증보험’ 문의
전세의 경우, 꼭 확정일자 + 보증보험 여부를 체크해야 피해를 줄일 수 있어요. → 특히 갭투자가 의심되는 매물은 보증보험 가입이 안 되는 경우도 있음.
+체크포인트: 계약 전 ‘HUG(주택도시보증공사)’ 보증 가입 가능한지 확인 보증 가입이 어렵다고 하면 계약 재검토
허위매물에 속았을 때 대응 방법
허위매물에 속았거나 피해를 입었다면, 다음의 절차를 따르세요:
1. 해당 플랫폼에 신고 – 신고 기능이 있는 경우 적극 활용
2. 한국인터넷자율정책기구(KISO)에 제보 – 부당 광고로 제재 가능
3. 한국공인중개사협회 상담센터 이용 – 실제 중개사에게 법적 조언을 받을 수 있음
공인중개사의 한 마디
안녕하세요. 부동산을 누구보다 가까이서 지켜보고 있는 공인중개사입니다.
부동산 시장은 단순히 돈의 흐름만이 아니라, 사람들의 삶이 녹아 있는 공간입니다.
그렇기에 저는 매물 하나, 상담 하나를 대할 때마다 늘 내 가족이 살 집을 고른다는 마음으로 임하고 있습니다.
최근 들어 너무나도 많은 분들이 허위매물로 인해 소중한 시간과 돈, 심지어는 평생 모은 전세보증금까지 잃는 안타까운 사례들이 속출하고 있습니다. 저 역시 상담 중 이런 피해 사례를 직접 들을 때마다 가슴이 아프고, 같은 중개사로서 이 업계가 더 투명해져야 한다는 책임감을 느낍니다. 허위매물은 단순한 ‘광고 수단’이 아닙니다.
그건 소비자의 믿음을 저버리는 행위이자, 누군가의 미래를 빼앗는 중대한 범죄입니다.
아무리 발품을 팔고 발빠르게 움직여도, 눈에 보이지 않는 정보의 덫에 걸려버리면 고스란히 그 피해는 소비자의 몫이 됩니다. 그래서 여러분께 꼭 드리고 싶은 말씀은 이것입니다. "의심되면 멈추세요. 확인이 안 되면 진행하지 마세요." 좋은 집은 ‘타이밍’도 중요하지만, 무엇보다 ‘정보의 정확성’이 가장 우선입니다.
공인중개사는 ‘믿고 맡길 수 있는 전문가’여야 합니다. 여러분의 집을 고를 때, 단순히 친절하거나 설명을 잘한다고 믿지 마시고, 실매물 인증, 등기 확인, 서류 제시 여부까지 꼼꼼하게 체크하시는 습관을 꼭 들이시길 바랍니다.
끝으로 드리고 싶은 마지막 조언은 좋은 중개사는 "계약서에 도장 찍을 때까지"가 아니라, "살면서 불편함이 생겼을 때도 기꺼이 도와주는 사람"입니다. 허위매물이 없는 세상, 정직한 정보가 중심이 되는 부동산 시장을 만들기 위해 저도 더 노력하겠습니다. 항상 안전하고 똑똑한 부동산 거래 하시길 바랍니다. 감사합니다.