중개사가 절대 먼저 말하지 않는 부동산 위험 5가지

등기부등본, 철거 예고 표지판, 고개 숙인 세입자 모습 등으로 구성된 이미지

중개사가 절대 먼저 말하지 않는 부동산 위험 5가지

부동산을 알아볼 때, 공인중개사가 친절히 많은 설명을 해주는 듯 보여도 절대 먼저 꺼내지 않는 민감한 이야기들이 존재합니다.

이러한 내용들은 구매자나 임차인이 반드시 먼저 알아보고 질문해야만 알 수 있으며, 놓치면 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

오늘은 현직 공인중개사의 실전 경험을 토대로, 절대 먼저 말하지 않는 부동산 위험 5가지를 자세히 설명드리겠습니다.

1. 집값 급락 지역

좋은 시세인가? 싸서 위험한가?

▶ 사례: “이 가격이면 괜찮지 않나요?”의 함정

서울 외곽의 A지역. 2021년에는 3억 후반대였던 신축 아파트가 2024년 들어 2억 초반까지 떨어졌습니다. 처음 매물을 본 B씨는 "시세보다 싸다"고 판단하고 바로 계약을 진행했습니다. 하지만 알고 보니 해당 단지는 신축 공급 과잉 지역으로, 주변 모두가 '급매' 상태였습니다.

▶ 중개사가 말하지 않는 이유

중개사는 시세 하락 원인을 굳이 언급하지 않습니다. 특히 투자 목적이 아닌

실수요자에게 “싼 값”은 강력한 설득 포인트

로 작용하기 때문에 “왜 싸지?” 라는 질문은 대부분 스킵됩니다.

▶ 확인법

1)최근 3년간 실거래가 추이를 국토부 실거래가 사이트에서 직접 조회

2)인근 부동산 시세 표본과 급매 비율 확인

3)대단지라면 네이버 카페, 맘카페의 시세 흐름 정보 탐색

 

2. 임대인의 재정 악화

전세금 못 돌려받는 전조!

▶ 사례: “건물주가 바뀌었어요”의 속뜻

C씨는 수도권 아파트 전세 계약을 맺었는데, 1년 뒤 갑자기 건물주가 바뀌었다는 통보를 받았습니다. 알고 보니 이전 임대인은 다중 채무로 신용불량 판정을 받아 건물 담보대출 연체 상태였고, 결국 해당 부동산은 경매로 넘어갔습니다.

▶ 중개사가 말하지 않는 이유

중개사는

“임대인의 신용”은 공개 의무 대상이 아니기 때문에

대부분 언급하지 않습니다. 하지만 임대인의 채무 상태가 불안정할 경우 전세보증금 반환 문제는 현실이 됩니다.

▶ 확인법

1)등기부등본을 열람하여 근저당권, 압류권, 채권최고액 확인

2)보증보험 가입 여부 및 가입 가능한 물건인지 체크

3)중개사에게 “임대인이 다주택자냐, 대출이 많냐” 물어볼 것

 

3. 전세권 설정되어 있음

숨은 보증금 리스크?

▶ 사례: “선순위 전세권자를 몰랐던 D씨”

D씨는 다가구주택의 반지하 전세를 계약했습니다. 하지만 입주 2주 뒤 등기부등본을 열람해보니 이미 전세권 설정된 임차인이 위층에 있었고, 그 금액은 D씨의 보증금을 초과하고 있었습니다.

▶ 중개사가 말하지 않는 이유

중개사는 ‘현재 공실’ 또는 ‘계약 대상’에만 집중합니다.

다세대·다가구의 경우 다른 세대의 전세권까지 확인해주는 중개사는 매우 드뭅니다

. 이는 결국 세입자 본인이 떠안게 되는 위험입니다.

▶ 확인법

1)건물 전체의 등기부등본 열람 및 세대별 임차권 설정 여부 확인

2)사전에 “모든 세대의 선순위 보증금 현황” 요청

3)확인서류로 ‘임대차 정보제공서’, ‘확정일자 부여 현황’ 받기

 

4. 세입자 분쟁 이력

“문제 있는 세입자 vs 문제 있는 집주인”

▶ 사례: “저 세입자랑 소송 중이에요”

E씨는 깔끔한 투룸을 계약했지만, 3개월 후 옆방 세입자와 소음 문제로 다툼이 생겼습니다. 알고 보니 해당 건물은 소음 분쟁으로 이전에도 소송을 겪었던 이력이 있었고, 건물주는 분쟁 중 아무런 개입을 하지 않는 성향이었습니다.

▶ 중개사가 말하지 않는 이유

“지금 세입자 문제 있어요”라는 말은 곧

‘계약 포기 유도’로 이어지기 때문에

대부분 언급되지 않습니다. 하지만 실제로는 계약 해지의 원인이 되는 요소 중 상위에 꼽힙니다.

▶ 확인법

1)현 세입자나 인근 세대의 소음, 하자, 분쟁 여부 직접 질문

2)층간소음 매트 여부, 소리 반사 구조 등 사전 점검

3)건물주 또는 관리자의 분쟁 대응 경험 확인

 

5. 예정된 재개발·철거 예정지

희망인가, 위험인가?

▶ 사례:> “10년째 재개발 대기 중”

F씨는 “곧 재개발된다”는 말에 혹해 노후 주택을 매입했습니다. 하지만 계획은 있었으나 지정은 되지 않은 상태였고, 이미 8년째 철거 일정을 기다리고 있는 지역이었습니다.

▶ 중개사가 말하지 않는 이유

“곧 재개발돼요”는 강력한 마케팅 문구지만,

재개발은 법적 근거가 없다면 아무 의미도 없습니다

. 심지어 조합설립인가만 받고 수년간 정체되는 사례도 부지기수입니다.

▶ 확인법

1)지자체 도시계획과 방문 또는 민원24를 통한 재개발 구역 여부 확인

2)재개발 지정고시 및 단계별 진행현황 확인

3)구청 조합운영실 연락, 재개발 반대 민원 여부까지 확인

📌 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 중개사가 이런 정보를 말하지 않으면 책임을 물을 수 있나요?
A. 일반적으로 중개사는

등기부등본에 명시된 법적 정보>

에 대해 설명할 책임이 있습니다. 하지만

임대인의 개인 사정, 분쟁 이력, 세입자 간 갈등 같은 '비공개 정보'

는 법적으로 고지 의무가 없을 수 있습니다. 다만, 중요한 위험 정보를 알고도 고의로 누락했다면 민사상 손해배상 등

>책임소재가 발생할 수 있습니다.

Q. 위험 여부는 어떻게 빠르게 파악할 수 있나요?
A. 다음 3가지만 확인해도 대부분의 리스크는 사전에 차단할 수 있습니다.

• 등기부등본 확인 – 근저당, 가압류, 소유권 관계 확인
• 인근 시세 비교 – 현저히 싼 매물은 허위 의심
• 동네 커뮤니티 탐색 – 지역 실거주자들의 후기나 피해 사례 검색

Tip: 부동산 사기 피해자는 대부분 ‘믿었던 중개사’에게 속았다고 말합니다.

정보는 스스로 확인하는 습관이 가장 확실한 예방책입니다.

7.마무리하며 – 중개사가 말하지 않지만 반드시 확인해야 할 것들

이 글에서 다룬 5가지 항목은 공인중개사가 굳이 먼저 언급하지 않는 민감 정보들입니다.

하지만 실제 피해는 모두 실수요자와 세입자가 감당하게 됩니다.
부동산 거래는 감이 아닌 데이터로, 설명이 아닌 증명으로 접근해야 합니다.

중개사가 말하지 않아도, 스스로 물어보고 조사해야 할 이유입니다.