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[ 목차 ]
중개업계 뒷담화: 고객이 모르는 5가지 비밀
공인중개사가 보여주는 매물, 계약서에 적힌 글자, 그리고 중개수수료까지… 당신이 보고 듣는 모든 정보는 공개된 것일 수도, 숨겨진 것일 수도 있습니다. 오늘은 현직 중개사들의 생생한 이야기와 함께 일반인에게 절대 쉽게 말하지 않는 중개업계의 비밀을 파헤쳐봅니다.
1. 소개받는 매물 vs 숨겨진 매물
왜 “그 매물”은 내게 소개되지 않았을까?
부동산에 매물을 보러 갔을 때, 대부분은 중개사가 보여주는 몇 가지 매물 중 고릅니다. 하지만 알고 계셨나요?
중개사가 “보여주지 않는 매물”도 상당수 존재합니다.
사례: “카페엔 나왔는데 중개사는 모른다고?”
A씨는 부동산 커뮤니티에서 마음에 드는 매물을 발견하고 해당 동네 공인중개소를 방문했습니다. 하지만 중개사는 "그 매물은 없다"며 다른 매물만 소개했죠. 이유는? 이미 다른 중개사가 잡은 건이거나, 수수료가 낮아서 소개할 유인이 없었던 것 입니다.
왜 숨기는가?
1)수수료 비율이 낮은 매물은 우선순위에서 밀림
2)공동중개 매물의 경우, 중개사가 직접 관여하기 어려워 제외 투자자 전용으로 “아껴두는 매물”도 존재
고객이 할 수 있는 일
1)네이버부동산, 호갱노노 등으로 직접 물건 번호 검색
2)“혹시 이 물건은 왜 빠졌을까요?”라고 직접 물어보기
3)여러 중개업소에 병행 문의
2. 수수료 협상 뒷이야기
“수수료는 정해진 거 아닌가요?”
부동산 수수료는 ‘법정 상한선’이 있을 뿐, 정가가 아닙니다. 즉, 협상이 가능한 항목이지만 대부분의 고객은 협상을 하지 않거나, 중개사가 먼저 할인 제안을 하지 않기 때문에 무심코 정가를 지불하게 되죠.
사례: “이웃은 0.3%, 나는 왜 0.5% 냈을까?”
같은 아파트, 같은 평형, 같은 부동산에서 거래한 두 사람. 하지만 한 사람은 0.5%, 다른 한 사람은 0.3% 수수료를 지불했습니다.
중개사는 협상에 적극적인 고객에겐 일부 조정을 해주고, 말 없이 계약하는 사람에겐 상한선 그대로 적용한 것.
중개사의 속마음
“수수료 깎아달라고 하면 거래 품질도 떨어진다”는 인식 존재하기에 조정 여지는 있지만, 먼저 말하지 않습니다.
수수료 협상 팁
1)“정해진 수수료율이지만 혹시 조정 가능한가요?” 식으로 부드럽게 접근
2)여러 건 중개 요청 시 패키지 협상
3)소문내지 않는다는 조건으로 할인 요구
3. 계약서 특약 빠뜨리기 논란
계약서 내용은 전부 내 책임?
공인중개사가 작성한 계약서지만,법적 효력은 당사자에게 집중됩니다.
즉, 특약사항이 빠지거나, 말과 다르게 작성되었더라도 “서명했으니 책임진다”는 결과가 되는 것이죠.
사례: “구두상 약속은 있었는데, 특약에 빠졌다”
B씨는 집주인과 “싱크대 수리 후 입주”를 구두로 약속했습니다. 하지만 계약서 특약란엔 아무 내용도 없었고, 결국 입주 당일 낡은 싱크대 상태로 인한 갈등이 발생했습니다.
왜 특약을 생략했을까?
1)특약이 많아질수록 계약 복잡도가 높아짐
2)문제가 발생하면 중개사 책임까지 갈 수 있어 기피하는 경향
대처 방법
1)중요한 약속은 무조건 특약란에 직접 기입
2)구두 약속이라도 “작성해달라” 요청
3)녹취 혹은 서면 증거 보관
4. 매물광고 현실과 다른 점
사진은 반짝반짝, 실제는 음침?
매물 광고는 대부분 과장 또는 보정이 포함됩니다.
사진과 현장의 분위기는 상이하며, '빛 좋은 개살구' 같은 경우도 많습니다.
사례: “현장은 이런데, 왜 사진은 모델하우스 같죠?”
세입자 K씨는 깨끗한 리모델링 원룸을 보고 계약했지만, 현장은 커튼으로 하자를 가리고, 조명으로 공간을 넓게 보이게 조작된 상태였습니다.
자주 등장하는 과장 유형
1)역세권 강조 → 도보 15분 이상 거리
2)리모델링 강조 → 부분 수리만 진행
3)“신축급” → 준공 10년 이상
고객의 확인 포인트
1)네이버 거리뷰로 주변 환경 확인
2)현장 방문은 낮과 밤 모두 해야 함
3)계약 전 실제 촬영 요청
5. 중개사들이 꺼리는 매물 유형
왜 어떤 집은 아무도 안 보여줄까?
중개사도 “거래하기 불편한 매물”은 꺼려합니다. 이유는 복잡한 법적 관계, 난처한 집주인, 혹은 분쟁 가능성 때문이죠.
사례: “그 집은 거래가 잘 안 돼요…”
한 빌라 매물을 보러 간 C씨. 중개사는 해당 매물을 '매우 비협조적인 집주인'이라며 회피했고, 알고 보니 해당 물건은 수차례 분쟁이 있었던 이력이 있었습니다.
대표적으로 꺼리는 매물
1)상속 분쟁 중인 매물
2)임차인 분쟁 이력 있는 전세
3)임대인 신용불량 이력 있는 곳
대처 전략
1)중개사에게 “혹시 꺼리는 이유가 있나요?” 직접 물어보기
2)등기부등본 + 전입세대 열람 병행
3)계약 전 매물 이력 직접 조사
고객이 안 물으면 중개사가 말 안 하는 것들
1)집주인의 채무 상태
2)이웃 세대의 분쟁 이력
3)해당 건물의 하자 및 민원 이력
4)재개발·재건축 지정 불확실성
5)주차장, 방음, 관리비 같은 생활 정보
마무리하며 – 중개사가 말 못하는 이유도 있다
공인중개사도 인간이고, 비즈니스 환경 속에서 거래를 성사시키기 위해 노력하는 존재입니다.
그렇기에 때로는 고객에게 모든 것을 말하지 못하는 구조적 한계가 있습니다.
하지만 이런 구조를 알고 접근한다면, 고객 스스로도 더 안전한 거래를 선택할 수 있습니다.
부동산에서 겪은 이상한 경험, 말 안 해준 사실 등 댓글로 공유해주시면 다른 독자들에게 큰 도움이 됩니다!
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